最近一阵子,如果你比较关心房地产话题,那一定会发现关于贝壳找房的文章隔三岔五就会有,多的简直有点“出奇”。

  这些文章几乎就只是两个大类的内容,一个是关于和58系“互撕”的,另一个就是宣传贝壳找房之于经纪行业的变革作用的。

  和58系的恩怨是非自有司法给出判定,对于行业是否有划时代意义的变革作用也需要相当长时间才能证明这个命题的真伪。虽然这两件事情算得上是近期房地产界的热点事件,但对于普通消费者又有多少直接的实际意义呢?

  看了这许多的文章,竟然没有发现有哪篇文章是正儿八经地,直接地谈其和普通消费者的关系,至少我没看到。

  一个“新出炉”的找房平台,一个被资本重金打造,广告高频轰炸,放言要“ALL IN”的找房平台,一定和房地产市场的普通消费者是脱不了干系的。

  那么房地产市场中的普通消费者,最关心的是啥?是经纪行业成员之间的“拳打脚踢”?合纵连横?亦或是行业内部的求新变革?肯定都不是!

  无论是卖房的房东也好,买房的客户也罢,关心的根本点一定是房子好不好卖掉,或是房子好不好买到。总结的更加透彻一点就是:能不能“省时”、“省心”、省钱”地达成房屋买卖交易。

  今天,我就试着从“省时、省心、省钱”的角度,跟大家聊聊贝壳找房,在这三个基本诉求点上对于普通消费者究竟是“利乎”?亦或“弊乎”?

  正式探讨问题之前,我先郑重声明一下:虽然我在经纪行业也算是个湖,自认也有些见识,但认知的深刻度毕竟有限,所以接下来的分析和说法或许会有所偏颇,但必尽力作到最大限度的讲认知范围内的实话,真话!

  VR看房这项技术对于房地产经纪行业确有非常积极的作用,尤其是在二手房领域。

  VR看房能让买房者第一时间比较直观地看清房屋的基本状况,无需预约实地看房就能剔除不需要或是不满意的房子,大大缩短了初筛的时间,这对于卖房的房东而言也是一种时间的节省。

  贝壳找房花重金打造中的VR看房,目前从效果上看还是挺不错的,但VR讲房的质量就实在不敢恭维了,我是认认真真看了也听了的,大家不妨也打开网站看一下,听一下,十有八九会和我有相同的感受。

  VR看房的积极意义我们应当肯定,但也没必要“吹大了”,VR看房目前能完成的使命或许只能是在初步选房的时候,帮助消费者省时间,但绝对不可能替代进一步的实地看房,今天不行,未来的很长一段时间内也做不到,这点大家必须要清楚,技术虽好,但不可迷信。

  脱胎于链家网的贝壳找房,其最底层的逻辑和构成几乎就是链家网的克隆版。其中就包括被链家网视为核心之核心的“真房源”标签。不管是贝壳找房还是链家网,上面的房源确实“线系所有平台压根做不到的。

  如今的58系平台上完全“假”的房源是少了许多,但房真价虚低的状况似乎没有太大改变,这种“变相钓鱼”的做法,在实际操作中就是在大量浪费买房者的时间,同样也间接是在消耗卖房者的时间。

  虽然58系在压力之下也做出了变革,但其固有商业运作模式决定了其几乎没有可能达到全“真”,甚至是大面积“真”。相比较而言,上贝壳找房或是链家网至少不会因为被虚低价格的房源所误而经常性白看房,白浪费感情。

  虽然贝壳称目前旗下非链家的门店比重已经超过链家,但是仔细浏览一下贝壳找房,你一定不难发现,就房源而言,排除那些贝壳已经进入且链家从没有进入过的城市,贝壳找房上的房源依然是链家房源占了绝大部分的比例。

  以我之愚见,链家房源占绝对大头的状况一时半会儿很难发生大的变化,尤其是在那些交易活跃,链家势力强劲的一二线城市,或许是几乎不可能改变的事情,所以说贝壳宣称的非链家门店比例超过链家门店,其实质意义是有待商榷的。

  链家房源确实做到了“真”,但这种“真”往往是“价高”的“真”。说的直白点就是房子是真在出售,但挂牌的价格往往是市场上中高价位的。虽然这样的价格确实是房东最终确认挂出的,但链家在其中的作用相信大家也一定是有所耳闻吧。

  那些被拔高了心里预期,挂高价格的房东能在短时间内恢复平和心态让价于买房者吗?显然不可能!即便是在2017年到2018年的市场低迷期,也是经过了长时间的市场教育和中介打压后,房东们才算是妥协了。这样一来,前期看房或许是节约了时间省了麻烦,但后期的实质性讨价还价就会变得费时费力,于买房者而言是如此,于房东而言又何尝不是呢?这个问题必须引起所有消费者的注意。

  今天消费者在贝壳上找房不得不面对仍然是满眼的链家房源,而且还多是价格蛮高的房源。不管最终你是在链家门店还是非链家门店完成的交易,房源很可能都是链家提供的,因此上面所讲到的那个问题或许是你在贝壳找房上始终都无法绕开,至少目前是如此,而且在链家所触及的城市中长时间或多会如此。

  买房或是卖房如何算是省心呢?概括起来不外乎两点:一是经纪服务质量好,不操心;交易安全稳妥,不担心。

  由链家系同一批人打造的贝壳找房应该会秉承链家那些原有的服务理念以及严格的管理制度,将其用于并要求加盟平台的其他经纪公司及经纪人个体身上。

  链家的服务凭良心讲,整体水准是行业内最高的,尤其是流程化的东西。所以那些经纪服务过程中显性的,易于标准化的流程性服务,有理由相信贝壳找房一样会做的不错。比如说,我们在贝壳找房平台上的经纪公司买卖房屋,可能就会比较少碰到那种签合同前被热情服务,签完合同付了中介费就被不闻不问,啥事都得自己操心过问的情况。类似这种流程性服务的质量,在其上市前或许还会再有所提高也未可知。

  可是由于目前我们经纪人队伍整体素质还相当的LOW,那些涉及专业度以及职业素养的隐形服务质量就很难短期内被改观了。虽然,贝壳称将在这方面花大力气花大本钱加以改造,但我个人认为在其头上悬有上市这把“达摩克利斯之剑”,不得不加速跑马圈地的时候是极难从根子上办到的。

  相比较一般性的经纪服务质量问题而言,房屋交易的安全稳妥性一定是所有消费者,包括买卖双方,最揪心,最不省心的核心问题。

  如何确保交易安全可靠呢?首先还是那个老生常谈的问题,在我们这个暂时无法做到经纪服务单边代理的市场环境下,自己就必须多学习点,多认知点正确的房屋买卖知识,即便是那些自认为有买房卖房经验的人,也甭想偷懒不做这个动作,想想你上次买房卖房是啥时候的事了,今时还同往日吗?这点虽然属于和本文主题不太相关的题外话,但提到交易安全稳妥性时,又不得不再次唠叨一下。

  最近接触了不少年轻的买房者,发现大家已经自觉地从网上获取一些相关知识指导自己的买房大事,但不得不承认要从网上海量的信息输出中获取对自己切实且准确有用的房屋买卖知识真非易事,因此在保证交易安全稳妥性方面,普通非专业购房者以及房东也只能是或者说是不得不依赖于中介,就是我们通常说的找个靠谱的中介。

  这里所讲的靠谱中介即包括直接为消费者服务的经纪人员也包括其所属的经纪公司。中介在保证交易安全稳妥问题上的靠谱性首先取决于经纪人员的专业素养和职业操守,这是最要紧的一环,其次是所属经纪公司的事中监管力度以及事后处理水准。放之于贝壳找房平台亦是如此。

  贝壳找房上的房屋交易实际都是通过旗下的链家以及加盟的非链家经纪机构得以完成的。那么隐忧就出来了,链家系是直营管控的,经纪人队伍的素质和专业度或许相对有保证,但那些被跑马圈地圈进来的加盟者呢?参差不齐是必然的事,不要告诉我通过培训就能快速提高转变,你信吗?就连宣称强管控的链家,还不是一样被爆光出了不少涉及交易安全性的事件。近期杭州发生的贝壳旗下几个品牌,包括链家,被叫停网签累及部分消费者正常交易受挫进而或将涉及违约的问题就是个实实在在的例子!

  在必须跑马圈地,达到上市标准的残酷要求下,如何真正把好加盟的关,做好对旗下所有经纪机构的有效监管,以及对所有经纪人员素养的提升,是贝壳操盘者们必须答好的一个关键命题。

  为了上市,相信贝壳的操盘手们定会竭尽全力,但是尽力做和做得好之间不是可以划上等号的同一件事。大家要知道,贝壳找房是在链家上市受阻的背景下被推上前台的,贝壳要上市,要把故事讲圆满,讲精彩,就必须完全异于链家的操盘方式,最大程度地圈进更多的加盟者。

  链接超100个品牌,10万家门店,100万经纪人进而“ALL IN”,这就是贝壳喊出的口号,然而加盟体制的天然软肋注定了其监管和人员培养的困难度,复杂性远大于直营体制,保证所有交易的安全可靠更是难度远超直营模式。几乎全部出身于链家嫡系,过往只有直营经验的贝壳操盘手们,能即画好“ALL IN”的蓝图,又让所有平台消费者交易得安心放心吗?问号也许将长时间的存在。

  买房卖房总共有三方面的涉及到“钱”,第一是房价,第二是税收,第三是中介费。由于现在的房东都是讲到手价,所有费用就都落到了苦逼的买房人身上。

  如今,房价、税收、乃至中介费,哪一项不是一大坨子的钱,所以“省钱”对于买房人来讲实在是忒重要了。

  房价是买卖双方扯皮后妥协的结果,在没有特别大猫腻,即被设计吃差价的情况下,归根到底还是和市场大势密切相关的,平台也好,平台上的中介也罢,作用是有的,但具体到每个个例时就无法确定了,不过就上文中省时角度谈及的疑虑看,在贝壳平台上买房,想在房价上省下点钱恐怕难度会不小。税收是国家法律明文规定的,跟在什么平台上,哪个中介处撮合无直接关系。

  重点来谈谈中介费这档子事。高房价之下,中介费也变得相当不菲。贝壳找房会让中介费变成个啥情况呢?要想真正弄明白这个问题,就先要了解一下贝壳找房是如何向加盟者收费以及如何分配中介佣金的这两件事情。

  贝壳找房是根据加盟者的营收,按照一定比例收取费用,请注意是“营收”而非“利润”!具体比例有说是8-10%的,也有说要达到15%的,另外VR看房的制作也是要收取费用的。而在佣金分配方面,除了平台抽取一定比例的营收费用外,凡是参与交易的各个环节成员都要分一定比例的佣金,即所谓多边分成的机制。

  贝壳对加盟者收的钱多吗?我无法正面回答这个问题,因为不同类型中介的成本和利润率区别还是很大,但按照营收来收取平台费,而不是按照利润来收取,最终能有多少加盟者扛得住,还是让人心存疑问的。

  我曾看到过一篇中原地产中国大陆区主席黎明楷谈大中介利润的文章,里面提到大中介由于成本高企,所以利润率并不是很高,光景不好的年份利润率只有10%左右。

  查了一下“我爱我家”公开的2018年的营收和利润,发现其2018年营收106.92亿元,但最终归母公司的净利润才6.55亿元,大家算一下这比例,就不怀疑黎主席是在矫情瞎说了。这或许也就是那些直营的大中介虽然知道贝壳在技术层面上远超自己,但也无法合作加盟的根源吧!

  以我们所能公开了解到的贝壳加盟收费以及佣金分配的信息分析。嫡系的链家在这样的规则下会活的如何,没法说,一是链家和贝壳是否有其他啥约定我们不好瞎猜,二是房源量占据绝对大头的链家或总能从平台上的许多交易中分到一杯羹。

  可是加盟性质的经纪机构或就要面对在作为实际房源卖出者角色时,利润将要下降的情形,特别是在合作完成交易的时候。据说平台上每成交一单,算上平台本身,以及实际卖房的中介,还有六个可能参与分佣的角色存在,而实际卖房的中介获取的佣金还不到总佣金的五成。加盟的中介想要保持整体利润不下降还要笼络好自家经纪人员给其不低的佣金提成的办法一是把量跑上去,另一个就是单笔收佣咬牙坚持不打折或是想法多收佣金。

  房地产买卖属于绝对低频的交易行为,即便是贝壳流量够大且已经成功入驻了微信九宫格,想要通过跑量方式维持较好的利润也很难,这和网购平台以及美团还有打车平台是有本质区别的,所以最实际的办法就是在每次成交的单笔佣金收取上咬死不打折或尽量提高收费,最终这个单谁来买呢?不是卖房的必是买房的,而最终被“薅羊毛”的,十之八九是买房的。

  不管你是如何看这个问题的,以我这个行业老司机的经验看,在贝壳找房上买房想省中介费九成九没戏!不被多收可能就谢天谢地了!

  贝壳找房最近的风头确实够劲,但其所用的模式和底层运作逻辑并非是市场中独一家的,同样是做平台的房多多目前的运作模式也基本是如此,之前香港上市的易居中国旗下的二手房平台也大同小异,所不同的是后两者旗下没强大的嫡系品牌而贝壳有。另外。中原地产,这个有着深厚功力的老牌传统直营中介,目前似乎也在尝试搞类似的运作模式。

  贝壳今天所宣称要做得事情,它不做,自然会其他什么“壳”冒出来做。“ALL IN”当作鼓舞士气的口号叫叫可以,但或许就是个“Impossible Mission” ,而且也绝对不能让这个任务完成,不然对普通消费者或将更加没好处。

  房地产经纪行业发展到今天是该要大变革了,因为太不符合普通消费者的诉求了。贝壳找房对行业变革所作出的努力应当被正视和肯定,但过多的渲染和吹捧就招人烦了。

  房地产经纪行业最需要变革的两点,一是尽快建立健全真正意义上的准入制度和监管体系,把不合格的人员切实挡在从业的门外,二是改变目前这种单一的一手托两家的中介操作模式,而这两点肯定不能指望有了个贝壳找房就彻底搞定。

  事实上以上所讲两点的最终得以实现都需要较长时间的演进过程,今天的普通消费者是指望不上了,今天的消费者只能是“自救”了!一是得不遗余力地多掌握符合当前实际状况的各类房地产知识,再就是搜山检海似地挖出个身边真懂,真有经验的,没有利益关系的业内专业人士,专门站在自己这边的立场上帮衬一把。不过这两点说说容易,做起来还真挺费事,不少时候几乎是无从下手。各位如果真是没辙,可以试着在本文评论区联系我,我将在自己所有的知识和经验范围内,尽全力为大家答疑解惑,提供建议,这也是我开号写文的终极目的之一。

  我是楼市柯南,一名资深的房地产经纪人,讲楼市中最底层的实情,讲最直接的真话,观点和见解或许会有所偏颇,但绝对有一说一,有二说二!如果觉得我的文章还有那么些看头,希望能持续关注我,也希望能向需要者多多推荐。若有房地产方面的问题也可以随时在评论区联系我,我们单独讨论!感谢各位的耐心阅读,我会一直在此等着你的关注!

By ayxcom

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