素有“领导变革之父”之称的约翰·P.科特,在他所著的《新规则》一书,以苹果、亚马逊和Facebook等为例,总结了具备高增长潜力公司所具备的两个“内在”要素:商业模式的重构和运营效率的提升。

从国内的情况来看,衣有淘宝,食有美团,行有滴滴,也分别暗合了这一法则。在住这一领域,随着贝壳找房的上市强劲表现,投资者对贝壳找房给予了更多期待。

根据独立研究公司灼识投资咨询(上海)有限公司提供的数据(以下简称“CIC报告”),2014-2024年,预计中国房产交易租赁市场将保持6.6%的增长率,至2024年,该市场将达到30.7万亿元。

8月13日,贝壳找房(股票代码:在美国纽交所上市,募集资金24.4亿美元,上市当天涨幅达87.20%,股价报37.44美元,市值达到422.1亿美元,约人民币2931亿。

贝壳找房作为中国领先的线上和线下的房产交易和服务平台,国内几乎鲜有同类公司可以对标。上市即大涨,贝壳找房为何倍受市场关注?又是哪些因素支撑起了贝壳找房超千亿的市值?未来的想象空间还有多大?本文将进行深入解读。

过去两年中,贝壳找房不仅得到了华兴资本、高瓴资本等顶级股权投资机构的青睐,还时常能看到碧桂园、融创、万科等大型房地产开发商的助阵,资本一直对其保持着高度关注。

另外,从业务覆盖范围来看,贝壳找房覆盖全国超百个城市,深度影响着房地产中介行业的每环参与者。

据其招股说明书数据显示,贝壳找房业务囊括了房地产交易的全产业链,覆盖103所城市,链接265家地产经纪品牌,4.2万家门店,45.6万经纪人,手机APP月活达3900万,已是国内最大的房产交易服务平台。

不光覆盖范围广泛,贝壳找房的交易额(GTV)的数据更是亮眼,2017-2019年GTV复合增长率达到44.8%。

据招股说明书数据显示,贝壳找房2019年的交易总额达到2.13万亿元。单以交易额计算,贝壳找房是所有行业中的第二大平台,仅次于阿里。

此外,贝壳找房的已成交量超220万,其中,2019 年二手房交易超过 60.7 万笔、新房交易超过 53.2 万笔。

交易额和成交量的稳定增长,带来的是营业收入、交易服务收入和息税折旧及摊销前利润(EBITDA)的水涨船高。

如营业收入,贝壳找房 2019 年收入增长 60.6%,达到 460 亿元人民币(65 亿美元)——贝壳找房的收入相当于第二大房地产交易平台 58(安居客母公司)2019 年收入的 近 3 倍(包括招聘等地产外业务)。

如平台的交易业务服务收入,2017-2019年,贝壳找房通过房产交易业务获取的服务收入分别为255.06、286.46、460.15亿元,年化复合增长率达34.3%。

再如贝壳找房的息税折旧及摊销前利润(EBITDA),2017-2019年,贝壳找房的EBITDA分别为10.71、6.07和29.17亿元,2019年实现381%的超速增长,这说明贝壳找房的主营业务在持续盈利,且增幅不断扩大。

(注:息税折旧及摊销前利润(EBITDA),是指挤去非主营业务收入和非经常性收入的水分下的利润,该指标在计算时将折旧从利润中剔除,方便投资者关注企业对于未来资本支出的估计,而非过去的沉没成本,对于处于迅猛发展期的企业,用EBITDA更能真实反应企业的主营业务利润。)

贝壳找房为何会倍受资本青睐?又是什么因素导致了贝壳找房规模的“滚雪球式”?

在村长看来,贝壳找房之所以倍受资本青睐以及贝壳找房的规模得以呈现“滚雪球式”增长,跟贝壳找房的商业模式有极大关系:

贝壳找房通过技术驱动,重构了整个地产中介行业的商业模式,或者换句话说,贝壳找房的出现,使得房产中介行业的运行效率更高了。

贝壳找房独创ACN(经纪人合作网络)作为其平台底层操作系统,使得购房者、 卖房者、房东和房客在内的住房客户能够与房地产经纪品牌、门店和中介机构直接交易,对房产交易行业效率有显著提升作用。

同类型APP村长也用过许多,若单看用户界面,贝壳找房跟其他中介APP并无太大区别,都有房屋信息、历史成交价、照片户型图甚至VR,虽然详细程度有差别,但整体差异并不大。

大多中介APP是不介入线下交易的,并不对后续的销售负责,他们的主要业务收入是卖广告,如帮着开发商做楼盘项目的推销。但贝壳找房不一样,目前贝壳找房并不卖广告,它介入的是交易的后续环节,通过服务费及佣金获得收入。

根据贝壳找房的招股说明书数据显示,2019年,二手房交易和服务实现245.7亿元收入,占总收入超53%。新房交易服务实现收入为202.7亿元,占总收入比重为44%。

所以,从某种程度来说,贝壳找房为购房者从看房、找房、买房整体交易闭环都提供了服务,相比其他同类型竞品,大众对贝壳找房的信赖度会更高,毕竟整套环节贝壳找房都参与进来了。

当你看明白了这一切,你对贝壳找房上市当天高达87.2%的涨幅就并不会感到意外。以食为主的美团市值是1.2万亿港元、以行为主的滴滴市值已超过4000亿,补齐生活领域住的短板的贝壳找房,被市场看好也只不过是一致预期。

贝壳找房的规模能得以迅速扩张,离不开高效运营效率的支撑,而贝壳找房之所以能实现高效运营效率,在于科技的驱动。

在所有判断企业运营效率的指标中,村长用得最多的是「总资产周转率」和「应收账款周转率」。

这两个指标,前者反映的是全部资产的利用效率,该指标越高,说明全部资产的经营效率越高,取得的收入越多。后者反映的是一定时期内应收账款周转速度,该指标越高,表明企业收账迅速,资产流通性更强。

根据Choice数据显示,总资产周转率:贝壳找房(0.39)、我爱我家(0.07)、房多多(0.06)、房天下(0.02);应收帐款周转率:贝壳找房(3.02)、我爱我家(0.59)、房多多(0.13)、房天下(0.54)。在反映运营效率的指标中,贝壳找房均有着较为突出的优势。

在村长看来,房屋中介只不过是贝壳找房的基本盘,但贝壳找房真正的杀手锏在于它的数字科技。换句话说,正是因为贝壳找房对数字科技的重视与广泛应用,才使得贝壳找房的运营效率能位居行业前列。

贝壳找房以ACN网络作为平台底层操作系统,构建了“数据与技术驱动的线上运营网络”和“以社区为中心的线下门店网络”两张网。

贝壳找房对于数字科技的重视体现在两个点,第一点是贝壳找房对于科技的研发投入,第二点是其在数字科技在产品上的广泛应用。

招股书显示,截2020年630,贝壳找房目前拥有3080名专业研发员。研发支出方面,2020年一季度贝壳找房的研发费用达4.5亿元,这个数字已经超过2019年全年的3.12亿元。

贝壳找房表示增加的1.26亿元(1800万美元)研发费用主要是研发员资和相关费。而贝壳找房2017年以来的累计研发投入近30亿元。

目前,贝壳找房已扫描和重建VR房源500万套,楼盘字典收集房源超2.26亿套。

用户所有和“住”相关的需求,都能在贝壳找房这个新居住平台上得到高效满足。而这些是贝壳找房在行业中率先发起、后成为全行业乃至竞争对手都在all in的核心业务。

对于贝壳找房现在所做的一切,其实我觉得正是这个行业该有的样子,贝壳找房投入更高的研发费用,带来的是运营效率的大幅提升,而高效的运营效率带给客户更高的极致体验,再让基础服务变得更有竞争力。这三个齿轮是彼此咬合,震荡放大的。对此,亚马逊的创始人贝索斯,有一个比喻,叫“飞轮效应”。

你可以想象一下,有一个巨大的轮子,又沉又笨,你要是想把它转动起来,非常困难。但是没关系,你在这个轮子的每一个点上都使力气,顺着同一个方向转动它,刚开始会非常慢,但是每一次努力都不会白费,一旦转动起来,它就会转得越来越快。这也是贝壳找房重视科技,坚持研发的重要原因。

说到这儿,你就明白了,贝壳找房被一致看好的“内在动力”。它的终极野心是通过数字化科技,打造一家囊括居住所有环节的商业活动平台,只要跟房子有关,不管你是找房、看房、卖房,它都跟你息息相关。

在行业高速增长的背景下,具备了规模优势的贝壳找房,依托高效的运营效率以及数字化科技的支撑,激发的是人们对其未来发展高度巨大的想象空间。

By ayxcom

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