“豪宅就是闭眼睛搞就行了。”作为招商银行私人银行客户,周凯(化名)连用了三个词来形容周围朋友投资豪宅的热情:“极其”、“非常”、“简直了”。

2021年底,周凯入手了一套深圳新房,近170平米的大平层,总价达到2300万元。该项目位于南山区最大豪宅片区华侨城,开发商宣称,“背山面水,依湖而建,低密度顶级豪宅社区”,引来不少买房人追捧。凭借父母的高积分房票,他才得以抢先摇中。

“这只能算是豪宅的入门级。香蜜湖一号这些城中别墅,成交价上亿,这才是豪宅天花板。”周凯告诉作者,我们私人银行这个圈子每天都在讲,现在最佳投资标的就包括豪宅,评判标准就是中心城市大开发商的大平层产品,“越是稀缺,就越保值”。

若以1000万元为豪宅标准线,中原地产研究院数据显示,2021年全年,仅深圳市场就成交了6370套豪宅,同比上升126%。放到全国来看,来自房地产服务商第一太平戴维斯数据统计称,当年有超过40000套豪宅成交,创下中国豪宅市场的最高历史纪录。

相比于低迷的普通刚需市场,以豪宅为代表的高端改善市场,正在走出一条独立上升行情,这一豪宅热度,正在从北上广深蔓延至更多的二线城市。

这背后的驱动力,除了豪宅产品自身稀缺属性所致,还在于疫情因素唤醒了对居住品质的迫切需求,更源自高端客户寻求资产避险及保值的被动选择。

这个小区位于后厂村核心位置,紧挨着腾讯、百度、网易、新浪、联想等大厂。互联网跃升曾为大厂新贵们带来不少财富积累,壹号院也一路扶摇直上。从最早开盘价4万元开始,目前最新成交单价已涨至近13万元。最小户型181平米起步,小区整体总价平均达到2500万元。最贵的一套跃层为780平米,售价高达1.8亿元。

自打2015年起,麦田房产店经理杨华龙就入职了紧邻该小区的门店,他见证了壹号院房价一路水涨船高。

在他印象中,壹号院平均每个月也就成交一两套,但2021年全年成交了48套,这几乎是过去三年的成交量,最多的时候一个月成交了7套,今年截至目前也已经卖了23套。“2000万以上的标的,成交量这么大,其实还是挺夸张的。”

克而瑞数据统计,今年截至6月20日,北京总价1000万以上豪宅共成交3770套,其中总价1000万-3000万豪宅共成交3561套,占比达到了94%,这无疑是当下北京最活跃的豪宅价格区间。

纵向对比来看,与去年同期相比,2022年前5月,北京总价1000万以上豪宅成交增加34套,总价1000万-2000万则增加了85套。中原地产统计称,去年北京单价10万元以上的顶豪成交1958套,同比增长1.7倍。

在多位熟悉北京豪宅市场的经纪人看来,真正意义上的豪宅产品,整体小区均价至少3000万元起步,面积超过200平,地理位置、环境等拥有不可复制性,多方因素叠加在一起才算豪宅。

“很多小区价格高,还有强学区加持的溢价,比如对应人大附朝阳实验学校的太阳公元,最多算是高端改善项目。”麦田房产太阳公元店资深经纪人李斌表示,两年前小区最贵单价为18万,最近同户型成交还是这个价格,学区的不确定性导致价格并没怎么涨。

克而瑞统计称,6月初,上海平均每天就有3.7套总价3000万以上的豪宅成交。价格方面,相比于2021年上半年,下半年上海部分单价10万-16万元的二手豪宅上涨10%左右,部分单价超16万元的豪宅涨幅均在10%以上。

其中,“永嘉路一栋近百年的花园洋房,2017年成交价为1.7亿元,2022年5月再售时,成交价达到2.5亿元,折合单价64.7万元/平米”。

麦田经纪人李斌看准了其中的商机,他从去年开始涉足短视频,专门拍摄豪宅产品吸引客户。最多的一个月,他就增加了30个客户,其中还包括一位商业大佬,“头条认证过的身份,财富榜还排名前50”。出于保护客户的隐私,他并未透露更多个人信息。

“他们不需要平时的一些嘘寒问暖。豪宅客户对经纪人专业性要求非常高,只需要高效快速匹配房源,解决问题就行。”李斌告诉作者,这两年业绩好的豪宅经纪人,基本上一年收入100多万是能做到的。

从交易习惯来看,一位熟悉豪宅市场的资深经纪人表示,大多数豪宅客户名下都有房,所以一般会用公司名义买房。受网签备案价限制,个人即使有房票走商贷也贷不了多少钱,最后也不利于和卖家谈判价格,还不如一次性全款付清后,等过户后做抵押,再走企业经营贷来得更划算。

2022年6月,杭州豪宅楼盘观湖里摇号中签结果出炉,788户争夺288套房源。该项目由滨江集团开发,项目合计288套合院,容积率仅为1.01,单价达到7.5万元,240平米起步,总价在1600万元-3700万元不等。

摇号大军中,还包括滨江集团老板戚金兴,但仅排名第525号,遗憾错过。他对外称,这不是他第一次参加摇号,御品、海潮望月城(均为滨江开发)都曾参加过,但是运气不好没有摇中。此外,浙江第四大富豪、荣盛控股老板李水荣也在摇号名单中。

能吸引身家高达百亿的戚金兴、李水荣亲自下场摇号,除了为自家项目做宣传之外,新房与二手房价差形成价格倒挂也是驱动力。以海潮望月城为例,精装限价为6.98万元/平米,周边次新二手房挂牌价高达11万元以上,即使按照最小面积270平米来算,倒挂利差也高达千万。

众人打新摇新房的盛景,在诸多一二线城市接连上演,倒挂套利空间更高的豪宅项目更是趋之若鹜。

不过,周凯去年摇中的深圳新房项目并没有太多价格倒挂空间,在他看来,通胀越来越高的预期下,稀缺的住宅资产更加保值,起码不会贬值。“我反倒不希望房价涨太多,否则经济会空心化,未来就业以及赚钱的机会就越来越少。”

身为深圳一家互联网公司高管,周凯身边的招行私人银行圈子里,有不少是珠三角制造业老板,他们也是抄底豪宅的主力。按照招行私人银行的门槛,全年日均存款不低于1000万元。

“豪宅在圈子里等同于‘流通币’,公司缺钱走民间借贷,可以直接拿豪宅当作稳定物做抵押。”周凯介绍称,现在银行拼命给制造业工厂做贷款,利率都很低,企业主把这部分钱拿来做企业运营的流动资金,置换出来的个人余钱则用于买豪宅,不仅保值,还能做大公司固定资产,流动性还非常好,“与其费劲搞好几个购房指标买普通房子,不如直接整一套几千万的豪宅”。

同样的逻辑也发生在郑州这类二线城市。位于郑东新区的北龙湖板块,被誉为“河南陆家嘴”,豪宅云集。有本土自媒体《房东俱乐会》统计称,2022年上半年,北龙湖15个主力项目,合计销售约1280套,逆势同比增长约28%,销售额达101亿元,占整体市场17.48%。

一位熟悉北龙湖市场的行业人士表示,很多豪宅客户,尤其是地市客户对于县城楼市未来不乐观,将房产重新整合后进入到层级更高的城市,购买优质地段的资产,比如三套变一套。“身边一位周口市西华县做餐饮的70后客户,就把县城一楼带院的房子卖了200万,加了钱入手了北龙湖一套约900万的房子。”

以广州为例,中原地产研究院数据显示,2022年上半年,全市二手房网签价同比下跌11.2%,千万元量级的豪宅市场却逆势上涨6.1%。此外,千万级豪宅成交占比也在逐年攀升,从2020年的1.4%,跃升至2022年上半年的2.3%。

上述郑州北龙湖市场人士则认为,豪宅也并非一枝独秀,逃不开整体市场低迷的大逻辑,刚需住宅还是占主流,只不过豪宅为代表的改善项目保持稳定,刚需项目下滑,导致整体市场成交结构中,显得豪宅交易占比在扩大。

克而瑞数据统计,2022年上半年,194个重点监测城市普通住宅中,三房和四房的成交比例达80%,二房户型已经跌至14.05%。

与此同时,二手房市场则在承接刚需。5个重点监测城市成交结构中,二房成交比重成为主力成交房型,占比达到39.46%,同比增长2.04个百分点,反观三房、四房则分别同比下降0.78个、0.66个百分点。北京今年上半年二房成交比重接近50%,同比更是增长4.51个百分点。

尽管受多胎政策、房票首贷资格等因素影响,改善需求增加,但豪宅新房产品的供应或愈发断层。

一位头部房企北京区域项目操盘手告诉作者,目前北京在售豪宅产品都是多年前拿的土地,受限墅令、70/90政策等因素影响,这两年新供应土地难以做成豪宅产品。“从容积率来算,1.0以下能做别墅,1.3做叠拼,政府供地很多都是2.0以上,加上限高、采光等诸多规划限制,留给开发商产品创意空间就很少,解题的答案往往只有一两种,而且四环内的土地也几乎难寻。”

他举例称,此前顺义中央别墅区曾计划供应一块地,本来预计能做别墅,但最终给了2.5的容积率,所以注定只能做洋房的偏改善项目。一旦土地和区域出现错配,豪宅产品就难以供应。杭州有开发商曾做出商业用地属性的大平层产品,不限购不限价,紧邻钱塘江岸边,产品非常豪,总价高达3000万元,吸引了很多做电商直播的新贵客群,但最近这一打擦边球的产品也被叫停。

“真正豪宅产品的现金流注定很慢,适合自有资金充裕的极少数开发商。”一位TOP20房企区域营销负责人对作者表示,现在大家手里资金匮乏,都在讲究快周转,抓现金流回款,加上豪宅还被各种限价,开发商更没有意愿去做豪宅了。

By ayxcom

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